Виды мошенничества с недвижимостью: примеры и способы их избежать

Самые распространенные схемы мошенничества с недвижимостью.

Учимся избегать недобросовестных застройщиков

Одной из самых больших проблем первичного рынка Украины является несамостоятельность застройщика – для возведения любого здания ему приходится заинтересовывать сторонних инвесторов.

Для того чтобы привлечь на свою сторону средства, застройщики осуществляют продажу недвижимости на ранних этапах по низкой цене. Покупатели охотно соглашаются на такой расклад, причем у застройщиков, которые предлагают цену ниже среднерыночной.

Именно эта категория граждан является самой уязвимой для мошенников. Чтобы потенциальные покупатели смогли избежать самых распространенных схем мошенничества, портал ВАН собрал воедино известные случаи махинаций.

Строительство осуществляется без разрешения

Многие застройщики оформляют некоторые документы не только в процессе строительства, но и после окончания. Инициация строительства после получения всех нужных документов – большая редкость. Более-менее честные застройщики начинают возводить здание на участке, имеющем другой правовой статус, нежели требуется для этого типа здания, а потом, в процессе стройки, переоформляют его. Мошенники же осуществляют самовольный захват участков без каких-либо документов.

Долгое время эта проблема игнорировалась властями – дома все-таки достраивали, вводили в эксплуатацию, и зачастую – после судебного решения. И только в последние месяцы власти активизировались, став уделять внимание данному вопросу. Результатом деятельности стала остановка нескольких строек, обещание снести уже существующие здания. Но абсолютно непонятно, что же будет с вложенными ранее средствами инвесторов. Вполне возможно, что их, как это уже бывало ранее, жильем постараются обеспечить за счет города. Несмотря на активную «возню» в кулуарах власти, квартиры в указанных в деле домах продолжают рекламироваться и продаваться.

Заселили, но не ввели в эксплуатацию

Это тоже весьма частая ситуация. Здание, которое было возведено без полного на то разрешения от всех инстанций, власти соглашаются ввести в эксплуатацию с большими задержками и проблемами. Порой процесс растягивается на долгие годы. Существует ряд прецедентов, когда владельцы новостройки живут в доме без справки о праве собственности, а инженерные коммуникации подсоединены к городской сети лишь на время.

Перенос сроков ввода в эксплуатацию

Сейчас «не модно» говорить точную дату ввода здания в эксплуатацию. Максимум, что вы узнаете – квартал предполагаемого получения сертификата о готовности.

И нередки случаи, когда указываются лишь приблизительные сроки, особенно, если заключен первоначальный договор купли-продажи. Инвесторы в любом случае понесут убытки, но они ничего не могут противопоставить застройщику.

И еще в «копилку»: даже компании с хорошей репутацией часто переносят сроки из-за затруднений с получением нужных справок и сертификатов.

Непроверенные схемы инвестирования

Существует только 2 законные схемы инвестирования, применяемые в Украине:

• Фонд финансирования стройки,
• приобретение беспроцентных целевых облигаций.

Если вам предлагают:

• векселя,
• купля-продажа недвижимости,
• закладные на квартиру,

то не соглашайтесь – такие схемы являются полузаконными. Да, застройщик возьмет у вас деньги, но вы, как инвестор, в ответ не получите никакого законного права на жилье. И не сможете сделать этого и дальше, так как право собственности должно быть к чему-то привязано. Если этого «чего-то» нет, то и права не существует.

Законной схемой (но только по буке закона, а не по его духу) является инвестирование посредством жилищно-строительного кооператива. Но ситуация, когда инвесторы сами решают, что они хотят жить в здании своей мечты – это огромная редкость. Схему оплаты зачастую навязывает застройщик. И это ему выгодно, так как инвесторам приходится нести дополнительные расходы во время строительства. Чтобы получить свое жилье, вкладчики оплачивают заявленные счета, что значительно повышает конечную стоимость квартиры – она порой существенно отличается от заявленной.

«Метровый» обман

Когда вы приобретаете квартиру в доме, который еще строится, вы оплачиваете приблизительную площадь. Итоговые метры жилья будут ясны после того, как их официально зафиксируют в БТИ, что возможно только после окончания строительства. Как правило, результатом становится площадь чуть больше, чем ту, которую оплачивает инвестор, на 1-2 м². За разницу платит инвестор, а если площадь оказалась меньше – выплачивает компенсацию.

Такая схема применима к добросовестным и честным застройщикам. Мошенники же используют эту разницу себе во благо. Одним из вариантов махинации может быть «забывчивость» застройщика: он не указывает в договоре компенсацию на случай, если площадь окажется меньше. И складывается очень неприятная ситуация: вкладчик теряет немаленькие суммы, которые выплачены за несуществующие метры, причем речь может идти даже о десятке метров.

Посредничество и двойная продажа

Никого не удивишь двойными продажами – одну недвижимость реализуют разные компании двум и более людям. Но схем таких продаж несколько:

• Вариант № 1. Строительством занимаются 2 застройщика. Тут нет ничего противозаконного, но только в том случае, если компания не продает разные квартиры в одном доме или различных домах одного ЖК. В такой ситуации отдел продаж обязан показать документ, где черным по белому указывается процесс реализации. Если продавец не может предоставить такую бумагу, скорее всего, квартиру уже продали кому-то еще или сделают это в ближайшем будущем.
• Вариант № 2. Застройщик часто вовлекает в эту схему агентство недвижимости – продается жилье и через агентов, и через собственные каналы.
• Вариант № 3. Самая сложная в определении схема – продажа квартир посредством компании, которая вообще не имеет никакого отношения к застройщику. Вкладчикам расскажут красивую сказку о том, что компания-продавец входит в один холдинг с заказчиком.

Любой из этих способов ведет к одному – обману граждан. В дальнейшем, доказать свою правоту будет весьма затруднительно. И тем более – вернуть свои вклады.

Проблемы между учредителями станут вашими проблемами

У больших корпораций и холдингов в строительной сфере нередко учредителями выступает 2-3 человека. Все в жизни бывает, и учредители иногда ссорятся между собой – это выливается в долгий судебный процесс, останавливающий все строительные процессы. А бывает и такое, что один из владельцев компании просто исчезает с накопленными деньгами и документами.

Также могут возникнуть разногласия между руководящим звеном и людьми, которые непосредственно вложили свои средства в развитие компании. Редки случаи рейдерского захвата, но они все же имеют место быть.

Увы, сделать полностью безопасными вклады в новострой не получится. Риски также возрастают из-за кризиса – бывшие еще вчера благонадежными компании, могут испытывать проблемы, что сказывается на строительном процессе. Да, вопрос можно решить кардинально – купить квартиру в Одессе уже со всеми правоустанавливающими документами…Вот только заплатить за нее придется кругленькую сумму – гораздо больше, чем на этапе котлована или даже в середине стройки.