​Государственная программа покупки жилья: новые горизонты или старые проблемы?

Команда аналитиков нашего проекта VAN.ua заметила, что цены возросли, это напрямую зависит от устойчивости национальной валюты и повышенным спросом на жилье в апреле.
Прошлый месяц показал обратную тенденцию: стоимость упала, хоть и немного – всего на 0,7%. Но на рынке недвижимости в разных сегментах наблюдается аналогичная ситуация, что говорит об общем падении интереса: «гостинки», 1 и 2-х комнатные квартиры подешевели на 0,5-0,8%. И только квартиры на три и более комнат увеличились в цене на 1%.
Несмотря на то, что спрос несколько возрос, продавцы решили не слишком надеяться на прибыль, так как платежеспособных покупателей не так много, да и те больше заинтересованы в первичной недвижимости. Тем реализаторам, которые специализируются на вторичном рынке, весьма трудно конкурировать с новостроями, особенно в виду программ по рассрочке от застройщиков на любой вкус и кошелек.

Государственная программа поможет для покупки жилья

Заметно активизировались гос. учреждения, в чьем ведении находится выдача льготных кредитов на покупку недвижимости. Одним из примеров является возрастание уставного капитала гос. фонда, оказывающего помощь строительству, до 157 млн. гривен в 2017 году. К слову, разработанная система кредитов на льготных основаниях является единственной в своем роде, так как финансируется из бюджета. Да, сумма относительно невелика – ее хватит на приобретение 150-200 бюджетных квартир, но это уже большой шаг вперед, особенно, для тех регионов, где также предоставляется кредит, а стоимость жилья намного ниже одесского уровня. Срок по выплате кредита достигает 30 лет, а первый платеж равняется всего 6% от общей стоимости жилья.

У государственной программы есть один существенный недостаток: цена за 1м2 ниже, чем у девелоперов с наиболее лояльной политикой. К примеру, в нашем городе стоимость 1м2 равна 11 079 грн. Для сравнения, застройщики предлагают 9 500 грн., хотя на этот параметр не стоит полагаться на 100%, так как данная цена актуальна для окраин города.

Большая часть новостроек города бюджетного класса продается по цене от 11 300 грн. за квадратный метр. Если же выдается государственный кредит, а стоимость 1 квадратного метра превышает номинальную, разницу заемщик будет оплачивать вместе с первой оплатой.
Как бы то ни было, государственная программа позволит купить жилье в кредит, позволяя вносить платежи в течение трех десятков лет. При этом, ежемесячный платеж не превышает среднего показателя стоимости средней аренды квартиры.
Имеются предложения как с небольшим первым взносом, так и без него, а сумма обязательного платежа в некоторых случаях не превышает 4000 грн. Но учтите, что подобное предложение актуально только для небольших квартир с площадью около 25 м2.

«Долгоиграющие» проекты и выгода от покупки жилья в них

Привлекательные предложения имеют свою отрицательную сторону – они исходят от застройщиков, создающих масштабный проект. Подобная схема работы возможна только в том случае, если компания продолжает строительство за свой счет, а не от денег, полученных с продаж новостроек. Дома, предлагаемые в 30-летнюю рассрочку, как правило, возводятся в несколько очередей; в некоторых случаях срок рассрочки примерно получается равен периоду, за который сдается в эксплуатацию новый жилой комплекс. К сожалению, такие объекты часто строятся на окраинах, где не слишком хорошо развита инфраструктура и слабая транспортная развязка.

Да, покупатели и застройщики понимают, что проживание в стройке 3-5 лет – удовольствие ниже среднего. И поэтому потенциальные инвесторы не спешат вкладывать кровно заработанные деньги в проекты, которые (в лучшем случае!) будут достроены через несколько лет. Но застройщики все равно остаются в плюсе: они постоянно подогревают интерес к своим объектам, пусть и медленно строящимся, и повышают спрос на свои более популярные проекты.

Кредитование на 30 лет становится популярным, хотя говорить о полном поглощении рынка пока рано – оно занимают нишу бюджетных и не очень востребованных сегментов. Желающим приобрести недвижимость класса «комфорт» пока что приходится вкладывать свои средства, либо же использовать ипотеку от банка со ставкой 22,5%. Эксперты прогнозируют, что снижение спроса приведет к расширению программ рассрочки.

Одним из вариантов решения может стать доступная ипотека. Глава крупнейшего банка Украины Приват Банк обещал создать такую программу пару месяцев назад, но, как это часто бывает с хорошими проектами, он завис еще на этапе согласования.

Тенденция изменения цен на недвижимость в Одессе
В диапазон для расчета цен попали 24 050 объектов Одессы, что на 7,2% больше, чем в предыдущую неделю. Ниже представлена таблица колебаний цен в разные периоды для разных сегментов рынка:

Вы можете увидеть полный график изменения цен в разной валюте на странице Аналитика Цен.