Изменения на рынке недвижимости за апрель-июнь 2017 года

В мае 2017 года было принято множество новых законопроектов, курс гривны укрепился, а застройщики активизировались. Все это привело к увеличению мотивации покупателей – они более охотно инвестируют деньги в недвижимость.

Ситуация на вторичном рынке: рост спроса порождает рост предложений

Апрельские показатели порадовали статистов небольшими колебаниями. Май же предоставил совсем другой график – цены на вторичном рынке выросли, причем изменения заметны как по городу в целом, так и в отдельных сегментах рынка. Если проанализировать полученные данные, то получиться, что стоимость квартир возросла на 3,1%; аналогичная ситуация наблюдается и на рынке новостроек.

Если взглянуть на полученную статистику с точки зрения наибольших изменений, то в глаза сразу бросится значительное подорожание 2-комнатных квартир на 4,8%. Цена за «квадратный метр счастья» в 1-комнатной квартире повысилась на 2,2%, в 3-комнатных – на 1,1%. А вот «гостинки» подешевели на 0,9%.

Эксперты говорят, что объективных причин для повышения цен нет. Более-менее правдоподобной причиной можно считать возрастание спроса на жилье. Неизменным остается одно: клиенты все так же заинтересованы в бюджетных квартирах с количеством комнат не более 2-х, расположенных в спальном районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой.

В мае количество предложений по квартирам увеличилось на 10%. Мы проанализировали количество предложений, опубликованных на нашем сайте VAN.ua и пришли к выводу, что в конце месяца предложение выросло на 5,6% (24 000 объектов). В базе данных количество объявлений увеличено в 2 раза.

Как укрепление гривны повлияло на рынок недвижимости?

Граждане и масс-медиа почти никак не отреагировали на то, что гривна подорожала в мае. Эксперты назвали ряд причин такого валютного изменения:

• Введение в оборот Украины большого количества иностранной валюты.
• Увеличение цен на металл и руду, которые спровоцировали увеличение объема иностранных инвестиций.
• Возрастание количества предложений в аграрном сегменте в преддверии посевного сезона.
• Транш от МВФ.

Несмотря на то, что укрепление национальной валюты носит сезонный и временный характер, рынок недвижимости чутко отреагировал на эти изменения – средняя цена по городу значительно повысилась. Стоимость в гривне выросла на 1%, а в долларах – на 3,1%.

Майские события оказали влияние на инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Для сравнения взяты показатели марта: тогда доходность квартиры в Одессе составляла примерно 7%, а в апреле показатель увеличился до 7,5%. Эти цифры относятся только к вторичному рынку недвижимости, который достаточно сильно зависит от курса доллара. Первичный рынок фиксирует цены в гривне, поэтому колебаний цены не замечено. Однако цены все равно выше, чем на рынке вторичного жилья.

Эксперты прогнозируют: если цена снова будет повышаться, доходность жилья снизится. Важную роль в этом процессе играет спрос на аренду и ее стоимость. Согласно предположениям, хорошие позиции гривны удержатся недолго – максимум до конца лета. Затем курс снова испытает падение, что вызовет удешевление вторичной недвижимости.

Застройщики активно привлекают инвесторов

Первый квартал 2017 года прошел под знаком увеличения индекса строительной продукции по всей Украине. Если сравнить с аналогичным периодом 2016 года, то можно заметить, что прирост составил 19,4%. Обманчиво мнение о том, что данный индекс означает увеличение объемов строительства и повышенную покупательскую способность. На самом деле, эти проценты свидетельствуют лишь о том, что на строительные работы было потрачено гораздо больше, чем в прошлом году.

Если учесть, что себестоимость работ возросла минимум на 10%, скорость возведения новых объектов и их количество не увеличились столь значимо, как может показаться, исходя из статистики. Активизация маркетинговых застройщиков лишь подтверждает это, так как спрос на квадратные метры постепенно снижается, а о покупке и вовсе не идет речи.

Продавцы пытаются привлечь покупателей новостроек разными способами:

• Рассрочка без процентов на весь срок до ввода здания в эксплуатацию. В некоторых случаях, этот срок увеличивается до 1-2 лет и после введения в эксплуатацию. В таких случаях продавцам выгодно не фиксировать стоимость за квадратный метр, чтобы не терять прибыль со временем.
• В домах, которые находятся в процессе строительства, квартиры могут предоставляться со скидкой от 5 до 15%. А если здание уже введено в эксплуатацию, то скидка может достигнуть рекордной отметки 30%. Но тут есть нюанс: такие скидки скрывают за собой не самые интересные варианты квартир, их неликвидность или слишком высокую цену в сравнении со среднерыночной, если стоимость фиксирована в долларах.
• Бонусом может идти парковочное место, пространство под кладовую, дополнительные метры площади или ремонт от застройщика. Конкретные условия зависят от того, что обойдется продавцу дешевле или чего у него больше.
• Предложения с ремонтом от застройщика показывают отличную рентабельность, так как этот прием хорошо конкурирует со вторичным рынком. Девелоперы взяли на заметку этот метод, и в последнее время используют его все чаще.
• В некоторых ситуациях девелоперы и банки объединяются, и делают покупателям совместное предложение – ипотечные кредиты с хорошими условиями.

Индикатором состояния рынка первичного жилья является старт продаж квартир в новом здании. В апрельский сезон на рынок вышло сразу 6 объектов, причем 3 из них отличаются весьма интересной концепцией. Пригород такими темпами застройки похвалиться не может – тут наблюдается только очередь на возведение новых жилых комплексов. Если вспомнить, что ранее на рынке появлялись только небольшие объекты, становится понятно, что спрос не покрывает предложение.

Читайте также: "Список документов для сделки купли-продажи недвижимости"

Европеизация идет полным ходом

Апрель, кроме новой недвижимости, порадовал нововведениями в законах. Например, закон №5587 от 13 апреля направлен на повышение рейтинга Украины на мировой арене, как страны, интересной для ведения бизнеса. Ожидается, что это привлечет иностранные инвестиции.

Закон №1817-VIII, который вступил в силу 10.06, перекладывает ответственность за соответствие строительства регламенту работы на орган, выдающий разрешение на стройку. Этот законопроект вызвал множество обсуждений, в результате которых было найдено несколько минусов: данное решение не поможет с проблемой незаконного строительства, а также возникает вопрос, кто же будет отвечать за решения, если в компетентных органах слишком высокая текучка кадров. Итогом такой политики станет невозможность отыскать виновного, например, за неправомерно выданное разрешение.

Законопроект №6403 был принят на рассмотрение Верховной Радой в конце апреля. Если за него проголосует достаточное количество депутатов, то строительство любого объекта будет производиться только после согласования с генпланом города и детальным планом территории. Предполагается, что в некоторых зонах города строительство будет запрещено вовсе, а начало строительства нового объекта не будет начато, пока не учтут общественное мнение. Эти инициативы, конечно, ведут к европеизации, но они могут негативно сказаться на стоимости квартир.

Создается ощущение, что реформы в области строительства только начаты, так как, например, на рассмотрение подан еще один законопроект №6033, который должен помочь в вопросе долгостроев. Это актуальный вопрос, поэтому разработка новых строительных норм была произведена быстро. Они уже вступили в силу, и в ближайшем будущем от них ожидают большого влияния на рынок строительства.

Подытожив, можно сказать, что строительная отрасль стремительно развивается, все больше приобретая европейский облик. Однако, до совершенства еще далеко, ведь главным тормозом прогресса была и остается коррупция и отсутствие доступного кредитования – и для бизнеса, и для обычных потребителей. Увы, появление таких кредитов экспертами прогнозируется, как маловероятное в связи с волатильностью гривны и отсутствию механизмов, которые могли бы защитить права кредиторов не только на бумаге, но и в действительности.

Читайте также: "Отмена моратория на землю: мифы и их опровержения"