Как продать комнату в коммуналке? Полный список документов на все случаи

23.01.2017

12270

Статьи

Как продать комнату в коммуналке? Полный список документов на все случаи

Первое, что вам нужно уяснить – это разница между продажей комнаты в общежитии и комнаты в коммунальной квартире. После того, как было разрешено производить приватизацию комнат в общежитии, на рынке недвижимости появилось много подобных предложений, иногда приводящих потенциальных покупателей в растерянность из-за незнания нюансов оформления бумаг по купле-продаже:

Комната в общежитии. Практически идентична с процессом продажи обычной квартиры, так как в документах обязательно указывается, что вы «имеете право продавать этот объект недвижимости, а конкретно – комнату под номером **, находящуюся по адресу ***».
Комната в коммуналке. В этом случае на руках должны быть документы, подтверждающие право продающего на долю в квартире.

Продажа своей доли квартиры иногда сопряжена с определенными трудностями, так как все остальные собственники квартиры имеют право на преимущественную покупку вашей доли. Если же продажа осуществляется третьему лицу, не состоящему в долевой собственности, то вам понадобятся дополнительные документы для оформления собственности (можно выбрать любой из вариантов развития событий):

Получить отказ в письменной форме от каждого владельца жилплощади, что зачастую выливается в большие проблемы из-за немалого количества собственников.
С помощью нотариуса направить письмо каждому из владельцев с предложением по выкупу вашей доли. По истечению срока в 1 месяц вы имеете право продать объект недвижимости на условиях, которые не хуже, чем те, которые были предложены собственникам.
Иногда долю в квартире продают, не сообщая собственникам о произошедших изменениях. Это может привести к иску о переводе права собственности. Но такая ситуация маловероятна, так как для подачи иска потребуется внести на счет суда деньги в размере полученных за продажу доли.

Какой бы вариант вы ни выбрали, вы действуете на свой страх и риск, потому что только вы можете хотя бы приблизительно спрогнозировать поведение собственников. Немалую роль в прогнозе должна играть оценка их финансовых возможностей, так как последнее может стать тем камнем, который заставит покатиться лавину исков. Принцип порой важнее денег.

Обратите внимание: некоторые риелторы предлагают использовать схему с договором дарения, которая позволяет обойти ситуацию с отказом от собственников. Итогом таких действий получается ненастоящая сделка, которая противоречит закону. Решение по этому вопросу зависит только от вашей готовности рисковать и нарушать закон.

Чтобы провести сделку по всем правилам, вам понадобится полный пакет документов:

Документ № 1 [Право собственности]

Документ, устанавливающий ваше право владения квартирой. В нем должно быть решение (витяг) о том, что была произведена регистрации права собственности.

Документ № 2 [Приватизация собственности]

Если ранее вы приватизировали комнату, и она не была отчуждена, вам понадобится:

свидетельство о том, что площади приватизирована;
распоряжение о приватизации;
тех. паспорт.

Эти 3 документа обязательны – если хотя бы одного не будет в наличии, то сделку невозможно произвести, пока не будет восстановлен потерянный документ.

Иногда комнату покупают через «биржевой договор». В таком случае может понадобиться обращение в суд, который подтвердит право собственности. Такая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому рекомендации тут неуместны – лучше обращаться напрямую к юристу.

Документ № 3 [Личные данные]

Паспорт и идентификационный код продавца – эти документы нужны юристу, и только в оригинале.

Важно: на 25 и 45 лет должны быть вклеены фотографии, так как без этого провести сделку невозможно – паспорт считается недействительным.

Читайте также: "Как изменились правила регистрации недвижимости" , а также "Кредит и рассрочка: в чем разница"

Продолжение статьи...

Документ № 4 [Свидетельство о браке]

Если продавец (-цы) официально в браке, то супруг(а) должны предоставить свой паспорт и идентификационный код. Если при заключении сделки один из супругов не имеет возможности присутствовать, нужно заранее оформить нотариально заверенное согласие на сделку.

Если право собственности на объект отчуждения получили в тот момент, когда брак был действителен, а на момент сделки уже расторгнут, придется получать согласие на продажу от бывшего супруга.

Ситуации, в которых согласие супруга не нужно:

объект недвижимости куплен до заключения брака,
жилплощадь приобреталась на личные деньги продавца с информацией об этом в документе о купле-продаже,
недвижимость получена в браке, но на правах дарственной или по наследству,
приватизация проводилась в браке.

Существуют и другие моменты, но они крайне редки. О них можно узнать у юриста.

Документ № 5 [ Документы несовершеннолетних ]

Если в списке собственников фигурирует несовершеннолетний, придется пройти процедуру получения согласия со стороны органов опеки и попечительства о том, что объект недвижимости разрешен к отчуждению. Проблема заключается в том, что процесс весьма длителен и очень бюрократизирован. Согласие получают в том случае, если покупка другого объекта оформляется на имя ребенка, не достигшего совершеннолетия, так как жилищные условия и площадь проживания не должны быть хуже.

Документ № 6 [Экспертная оценка]

На руках нужно иметь отчет о проверке состояния объекта от эксперта.

Документ № 7 [Справка о составе семьи]

Если в семье есть несовершеннолетние, вам понадобится все то же разрешение из органов попечительства, так как нужно удостовериться, что отчуждение квартиры производится в интересах ребенка.

Важный момент: технический паспорт – это не обязательный документ для заключения сделки, так как вполне можно использовать ранее имеющийся (новый не обязательно изготавливать).

Еще несколько слов о документах

Справка о том, что за квартирой не числится коммунальных платежей, нотариусу не нужна, но она будет еще одним плюсом при совершении сделки – покупатели это оценят.

Бумага с экспертной оценкой жилья имеет небольшой срок действия, как и справка о составе семьи, поэтому занимайтесь оформлением этих документов только в тот момент, когда соглашение с продавцом/покупателем достигнуто (или выдан аванс).

В любом случае, лучше перед началом процесса купли-продажи проконсультироваться с нотариусом, у которого будете заверять сделку, чтобы уточнить, каковы правила на данный момент – в законодательство часто вносятся изменения, и нотариус о них узнает одним из первых.