Продажа части квартиры

Продаем квартиру или долю в ней. Общие понятия и самые распространенные ситуации.

Как осуществляется продажа квартиры? Что делать, если на жилплощади прописаны дети? Какие действия предпринимать, если владелец квартиры сменил фамилию? Деталей проведения сделок очень много, и мы хотим осветить их, чтобы у вас не возникло проблем в любой из перечисленных ситуаций.

Сразу следует оговориться: разделяйте понятие продажи комнаты в общежитии и комнаты в коммунальной квартире.

Кстати, предложение о продаже комнаты в общежитии появилось после того, как на законодательном уровне было разрешено приватизировать такой тип жилья.

Если речь идет о продаже комнаты в общежитии, то она будет осуществляться практически по такому же принципу, как и самостоятельная квартира – вам понадобятся документы на конкретный объект недвижимости, в которых будет указываться, что вы имеете право на «комнату № «N», имеющую фактический адрес «Y».

Продажа комнаты в коммуне предполагает иную ситуацию – у вас на руках находятся документы, подтверждающие ваше владение долей в квартире. Т.е. квартира находится в совместном владении у всех собственников, которые обладают правоустанавливающими документами.Изначально, каждый, кто включен в долю владения, имеет преимущественное право выкупа вашей доли. Если же покупателем является человек, не относящийся к владельцам этой жилплощади, то вам нужно будет собрать дополнительный пакет документов:

• Получить отказ в письменной форме от каждого из владельцев о выкупе вашей доли. Это бывает сделать крайне сложно, особенно, если держателей недвижимости много.
• Можно обратиться к нотариусу, переложив на него право отослать каждому собственнику письмо с предложением выкупить вашу долю. Если по истечении месяца не будет получено согласие на сделку, вы можете заняться продажей вашей доли на условиях, которые ничуть не хуже, чем для собственников.
• Конечно, вы можете просто продать свою долю, не уведомляя никого из совладельцев о факте продажи. Но в этом случае вы рискуете получить иск о переводе права собственности. Некоторые идут этим путем, но это случается весьма редко, так как для инициации процесса нужно внести на депозит сумму, за которую была продана доля в недвижимости.

В любой из ситуаций надо сделать одну важную вещь – здраво оценить свои возможности, а также предусмотреть реакцию собственников, учтя их возможности с точки зрения финансов. Случается, что принцип оказывается важнее, чем сумма, необходимая для начала процесса.

Чтобы обойти систему получения отказов от владельцев, некоторые риелторы используют схему с дарением недвижимости. Итогом становится притворная сделка, которая, по своей сути, противоречит законодательству. Этот шаг владельцы доли в квартире совершают строго на свой страх и риск.

Список документов для продажи доли квартиры

Чтобы произвести сделку продажи, вам нужно собрать следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, в которых будет содержаться решение о регистрации права собственности.
2. Вам понадобится свидетельство, распоряжение о приватизации и техпаспорт, если комната была приватизирована и не отчуждалась.
3. Нотариус затребует у вас паспорт и ИНН. При этом, проверьте актуальность вашего паспорта – на 25 и 45 лет в него должны быть вклеены фотографии. Иначе сделка будет недействительна до тех пор, пока вы не совершите необходимые действия с паспортом.
4. Если продавец состоит в браке, понадобится предоставить паспорт и ИНН второй половинки. Если же супруг(а) не может присутствовать при заключении сделки, заблаговременно оформите у нотариуса согласие на сделку, так как этот документ будет являться одним из основополагающих для законности сделки.
5. Если одним из владельцев недвижимости является ребенок, не достигший 18 лет, вам дополнительно понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства об отчуждении. Примите к сведению: процедура весьма долгая, и достаточно бюрократизированная. Как правило, согласие на проведение сделки можно получить при условии, что на имя ребенка будет куплен другой объект, имеющий условия проживания не хуже, чем в продаваемой недвижимости.
6. Понадобится предоставить справку о составе семьи. Если в списке присутствуют несовершеннолетние, будьте готовы предоставить тут же справку, о которой шла речь в предыдущем пункте.

Важно: все 3 документа являются в совокупности вашими правоустанавливающими бумагами, и отсутствие одного делает невозможным проведение сделки – придется восстанавливать утерянную справку.

Если комната приобреталась посредством схемы «биржевого договора», то, возможно, вам придется обратиться в суд для того, чтобы подтвердить право собственности. Но это требуется не всегда, и о том, является ли приведенная ситуация вашим случаем, лучше уточнять у нотариуса.Кстати, даже развод не является основанием для игнорирования мнения супруга(и), если право собственности на объект сделки было получено в браке. Поэтому вам придется все равно получать согласие на отчуждение у бывшего супруга(и).

Существует несколько ситуаций, в которых не понадобится согласие вашей второй половинки:

• недвижимость была приобретена до брака на собственные средства владельца,
• объект был получен в наследство или дар в период действия брака,
• приватизирован во время брака.

Существуют и другие условия, однако, они более редки, и о них лучше уточнять у юриста.

Читайте также: "Правильное оформление дома в собственность"

Дополнительные документы, которые нужны для сделки

Существует ряд документов, которые не обязательны, но лучше их иметь под рукой, если в них возникнет потребность:

• Техпаспорт. Не нужен для проведения сделки, поэтому можно предоставить старый документ – новый делать не нужно.
• Справка об отсутствии долгов по квартире. Нотариусу данная бумага не нужна, но некоторые покупатели требуют ее для того, чтобы быть полностью спокойными.

Обратите внимание: справка о составе семьи и отчет экспертной группы имеют ограниченный срок действия, поэтому не стоит получать данные бумаги ранее, чем вы достигнете согласия на сделку с покупателем. А еще лучше – получите аванс.

Частные случаи

Многих интересует вопрос: а что делать, если собственник сменил фамилию, и теперь правоустанавливающие документы не соответствуют фактическим данным владельца? Подобная ситуация чаще всего по причине заключения/разрыва брака. В этом случае достаточно будет получить у нотариуса документ, который подтверждает факт смены имени – свидетельство о заключении или расторжении брака.

Подытожив, хотим сказать, что приведенный нам список документов актуален только на момент написания статьи – законодательство меняется, и лучше всего узнавать актуальные тенденции у нотариуса, как только вы решите заняться продажей своей доли в квартире.

Дорогой читатель, если Вам понравилась информация - мы будем рады, если Вы оцените нашу статью и поделитесь с друзьями для ее распространения:)