Покупаем квартиру, избегая мошенников: подробный пошаговый ликбез

Покупаем Квартиру, Избегая Мошенников: Подробный Пошаговый Ликбез

Каждый риелтор по продаже или аренде недвижимости обладает своими принципами проверки чистоты сделок. Но обычный человек, который задумался о продаже или покупке недвижимости, должен знать, как не попасться в ловушку мошенников и обезопасить себя от нечистой сделки.

Вопрос первый: кто продает недвижимость?

Реализация через доверенное лицо

Если по всем вопросам с вами связывается доверенное лицо продавца, следует забеспокоиться, и как минимум – проверить все детали сделки. Например, человек может продавать жилплощадь по доверенности, полученной нечестным путем, что вскроется только после заключения сделки. И хорошо, если деньги вам вернут, а ведь все может оказаться гораздо плачевней.

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, следует произвести небольшие изыскания:

• проверьте полномочия лица, которое занимается сделкой;
• не побойтесь задать вопрос о том, какие отношения связывают доверенное лицо и владельца жилплощади;
• узнайте, выдавал ли собственник доверенность вообще – он мог ее отменить или не подписывать.

Большую часть документов можно проверить простым способом – посетите нотариуса, который занимался оформлением бумаг. Лучше, если в этом деле вам поможет профессиональный юрист, так как он знает, как правильно задать вопросы, чтобы получить нужные ответы.

Покупка у человека, который живет в другом городе

Ситуации бывают разные, но не рекомендовано приобретать жилье у человека, фактически проживающего в другом городе или даже стране. Это должно быть первым «звоночком» для вас: квартира могла достаться незаконно, быть «криминальной» или обладать не очень хорошей историей. Поэтому детали сделки, а еще лучше – прошлое квартиры, изучайте тщательно.

Как показывает практика, мошенники стремятся провернуть сделку как можно быстрее, поэтому действуют нагло и напористо. Зачастую недвижимость оформлена на подставное лицо, проживающее далеко от места продажи, а сами мошенники спокойно реализуют жилье. Результатом попадания в такую аферу становятся проблемы, которые иногда достаточно сложно решить.

Реализация осуществляется через человека, в чьей дееспособности есть сомнения

В мире недвижимости ходят «сказки» о том, как тот или иной человек успешно приобрел за копеечную стоимость жилье у наркоманов, алкоголиков и других людей, в чьем здравом уме стоит сомневаться.

Если опустить моральную сторону таких сделок, то стоит задуматься: а все ли так радужно и успешно, как описывается в подобных историях? Вполне возможно, что после заключения сделки объявятся родственники, могущие доказать несостоятельность собственника жилья, подписывавшего документы. Загляните в судебную практику, и вы узнаете, что существует 2 категории граждан, чьи подписи и любые соглашения являются недействительными с точки зрения правосудия:

• человек состоит на учете в психоневрологическом диспансере или наркологической клинике;
• заключение сделки с человеком, который вследствие принятия алкоголя, наркотиков или любого другого вещества, лишающего, пусть и временно, человека дееспособности, не будут признана законом.

И если объявятся родственники, которые не поленятся, и докажут несостоятельность подписанта, вы распрощаетесь не только с заветной жилплощадью, но и вполне возможно, что потеряете вложенные средства.

Не стоит зариться на «сказочное богатство», если его «охраняет» даже гипотетически недееспособный человек – это может вызвать много проблем. Если подвоха нет, то на ваше требование о предоставлении справки от психиатра о состоянии человека в день заключения сделки ответят положительно. В практике были случаи, когда впоследствии родственники пытались доказать несостоятельность продавца, давая «липовые» бумажки от психиатра. И полученная вами справка в день заключения сделки, имеющая преимущество за счет более раннего срока, может вас в буквальном смысле спасти.

Проверяем «правовую чистоту» и прошлое объекта

В каком порядке проверять квартиру?

При покупке квартиры в новостройке надо пристальное внимание уделять застройщику и подрядчикам, а при совершении сделки на рынке вторичного жилья стоит проверить следующее:

• личность продавца или владельца недвижимости,
• поднять историю перехода квартиры от одного собственника к другому, включая обременения;
• просмотреть список всех, кто был зарегистрирован и прописан в квартире;
• определить, на каких основаниях и при каких обстоятельствах возникло право на продажу недвижимости – вполне возможно, что причиной стало судебное решение, поэтому нужно изучить вердикт;
• узнать, является ли продавец собственником, и если нет, то имеет ли право продавать недвижимость;
• внимательно изучить договор купли-продажи, тексты расписок, акта передачи собственности, договора банковской ячейки и любых других документов, влияющих на подписание сделки.

Все эти аспекты обязательны к проверке – даже банковская ячейка, если есть договор обмена деньгам через нее, должна быть проверена, так как мошенники иногда вместо банкнот кладут нарезанную бумагу, лишь сверху прикрытую реальными деньгами.

Читайте также: "Как Изменились Правила Регистрации Недвижимости" , а также "Налоги На Недвижимость в 2017г."

Продолжение статьи...

Изучаем весь список претендентов на жилье

Несовершеннолетние и третьи лица, претендующие на жилплощадь

Приобретая жилплощадь, вы должны помнить, что у продавца, скорее всего, есть родственники и третьи лица, которые могут предъявить свои претензии на владение квартирой. В этот ряд попадают несовершеннолетние, а также:

• лица, отбывающие срок в местах лишения свободы;
• люди, признанные без вести пропавшими (вполне возможно, что они объявятся очень неожиданно);
• выселенные по решению суда.

Самостоятельно проверить такое количество людей весьма затруднительно, но с помощью профессионального юриста – вполне возможно, ведь специалист знает, какие документы надо поднимать.

Супруги и прямые наследники

Не раз в практике создавалась ситуация, когда кто-то из наследников или супруг(а) владельца квартиры предъявлял свои права на жилплощадь уже после того, как квартира была приобретена добросовестным покупателем. Как правило, суды отказывают подобным истцам, если сама сделка была проведена без нарушения закона. Но зачем нужна нервотрепка, если ее можно избежать, просто исследовав этот вопрос?

Надо не только проверять историю недвижимости, но и подстраховаться, указав в договоре купле продажи, что продавец должен выплатить всем лицам, имеющим право претендовать на жилплощадь, обоснованную с точки зрения закона или письменной договоренности, их долю вознаграждения. Это обезопасит вас на тот случай, если наследники вдруг решат заявить свои права.

Как нельзя покупать квартиру

Современные технологии vs. покупки недвижимости

Если продажей квартиры занимается представитель, а собственника вы ни разу не видели в глаза, то это повод насторожиться: а все ли чисто? Это может сигнализировать о том, что есть определенные проблемы: собственник сбежал, умер, пропал или же является подставной фигурой, а за него все дела проворачивают мошенники.

Касательно современных технологий. Да, они удобны, позволяют обсудить многие вопросы, не тратя время на длительные поездки. Но они хороши для прояснения каких-то мелких деталей, к коим покупка жилплощади явно не относится. Все, что касается заключения сделки купли-продажи, обсуждайте лично – никакого Skype или телефонного разговора.

Срочно – не значит безопасно

Взгляните на доски объявлений о продаже жилплощади. Вы точно увидите много ярких и привлекающих заголовков: «Срочно продам!», «Продаю быстро!», «Очень срочная продажа!» и т.д. Да, случается, что человеку нужны деньги в кратчайшие сроки (форс-мажоры бывают у всех), но уж точно не в таком количестве, как убеждают нас в этом объявления.

И тут мы приходим к простому вопросу: а что является причиной столь поспешной продажи? Именно этот вопрос стоит задать собственнику жилплощади. Особенно вас должно насторожить, если из-за этого владелец начинает мяться, уклоняться от прямого вопроса.

Недвижимость в Одессе всегда была ходовым товаром – какой бы год не стоял на дворе, и как бы не буйствовал кризис, на жилплощадь всегда будет спрос. В виду этого, причины для расставания с квартирой должны быть вескими. Если причина продажи вам кажется несущественной, то, или откажитесь от покупки, или досконально проверьте все документы. И лучше это сделать с помощью юриста.

Обратите внимание: иногда причиной срочной продажи является то, что владелец ждет скорого ареста недвижимости в связи с уголовным или гражданским делом. Также может стоять вопрос о претензиях со стороны третьих лиц и наследников. Сомнительно, что вы хотите вместе с покупкой повесить на себя такие проблемы.

Продам по дешевке, или почему нельзя верить в сказки

В процессе поиска подходящего жилья, вы переберете множество вариантов, что даст однозначно один хороший результат – вы будете знать примерный рейтинг квартир и их стоимость. Поэтому объявления о продаже жилья по цене на 15-20% ниже среднерыночной, вас должно не только насторожить, но и заставить сразу же закрыть это объявление.

Не думайте, что это вам так сказочно повезло, и вы нашли идеальный вариант. Цена является важным показателем благонадежности сделки. Даже если продавец по вполне объективным причинам срочно продает жилье, его стоимость не должна быть ниже 1-3% от рыночной (максимум – на 5%, но и то не во всех случаях). Если же демпинг цены составляет примерно 5-ую часть от стоимости квартиры и больше, то понравившееся вам предложение практически со 100% гарантией будет иметь «правовой подвох» или вы просто попадете в руки мошенников.

В сделках купли-продажи доверию не место

Жизнь учит нас, что доверять можно только близким. А если речь идет о денежных вопросах, то и в этом случае нужно «доверять, но проверять». Но почему-то об этой истине забывают те, кто собирается совершить сделку купли-продажи – они верят словам продавца о том, что «документы покажу и передам позже».

Любая фраза, имеющая схожий смысл, должна вас насторожить, причем очень и очень. Сделка – серьезный процесс, к которому готовятся обе стороны. И отсутствие документов говорит явно не в пользу продавца: либо их вообще нет, либо документы на недвижимость будут переданы перед самым завершением сделки, чтобы их подлинность не было времени проверять (или было, но очень мало, что влияет на качество и тщательность исследований).

Поэтому крепок-накрепко запомните один совет: документ проверяйте задолго ДО подписания договора, чтобы у вас было предостаточно времени вдумчиво подойти к вопросу проверки всех возможных подводных камней.

Если Вам была полезна эта статья - поделитесь ею с Вашими друзьями. Так еще больше людей будет осведомлены в разных аспектах покупки недвижимости.