Рынок недвижимости в Украине и его перспективы дальнейшего развития

Прогноз по рынку недвижимости Украины на основе сегодняшних реалий

Вопреки тому, что в мае (период каникул) рынок недвижимости традиционно замирает, в 2017 году ситуация сложилась совсем другая – цены на жилье в Одессе возросли на 1,9%. А некоторые сегменты показали даже большую тенденцию к росту – новостройки увеличились в стоимости на 2,9%, а трехкомнатные квартиры – на 3,2%.

Эксперты считают, что на ситуацию повлияло несколько факторов:

• Спектр предложений на рынке недвижимости значительно изменился перед началом каникул.
• Национальная валюта укрепилась.
• Покупательский спрос активизировался.

Каждая из этих причин имеет право на существование, однако мы решили посмотреть чуть глубже, и проанализировать ситуацию целиком, опираясь на опыт предыдущих ситуаций.

Фактор №1: предложения на рынке

Как правило, цены за короткий период взлетают в двух случаях – количество предложений резко увеличивается или сокращается. Продавцы снимают часть своих предложений, не желая отвлекаться от долгожданного отдыха на звонки и просмотры. Как только отпуск заканчивается – объекты снова возвращаются «в строй».

Но если проанализировать количество предложений в преддверии праздников, то можно легко заметить, что количество предложений сократилось всего на 3%. Такой показатель не мог существенно повлиять на цену.

Фактор №2: укрепление национальной валюты

Рынок недвижимости чутко реагирует на изменение позиций гривны. При девальвации происходит снижение долларовых цен, при укреплении – обратный процесс. Поэтому скачок цен мог произойти из-за этого.

С другой стороны, укрепление гривны не случилось одномоментно – с начала месяца национальная валюта «окрепла» на 2,2%, а за последнюю неделю – еще на 0,7%.

Фактор №3: покупательский спрос

Третий фактор напрямую зависит от второго – если бы спроса не было, курс валют никак бы не повлиял на цену. Согласно данным от риелторов, в апреле спрос вырос, но незначительно – это, скорее, ознакомительный интерес. Да, сделки также совершаются, но все больше в отношении бюджетного сегмента, что наблюдалось и раньше, до скачка. К тому же, прогнозируется, что подорожание продлится недолго.

Новый законопроект – новые проблемы

Одной из недавних инициатив стал законопроект №6403 «О регулировании градостроительной деятельности». Согласно ему, каждый новый проект будет детально рассматриваться на предмет соответствия генеральному плану застройки города. Кроме того, будет учитываться общественное мнение. Также планируется определить зоны, где строительство будет запрещено вовсе.

Портал VAN.ua внимательно изучил главные особенности законопроекта, составив прогноз того, как его принятие повлияет на рынок недвижимости Украины:

• В очередной раз планируется разбить город на зоны и составить генеральный план. В отличие от предыдущих вариантов законопроекта, в этот раз предложено составить четкий план, которого надо придерживаться неукоснительно.
• Второй аспект – изучение строительства новых объектов с учетом пожеланий общественности. И хотя в мировой практике это явление достаточно частое, для Украины такой вариант развития событий кажется маловероятным, так как в большинстве своем участками либо кто-то владеет, либо они сдаются в аренду. Поэтому ни собственник, ни арендатор не будут в восторге от ожидания решения по строительству не только от соответствующих органов, но и местных жителей.
• В законопроекте прописано, что территории должны застраиваться комплексно. Но в Одессе почти не осталось свободных для застройки территорий. Единственный вариант – девелоперы всерьез займутся вопросом обновления промышленных зон, уделив внимание не только созданию комфортного жилья, но и сопутствующей инфраструктуры.

Но последний вариант не очень удобен, так как потребует огромных вложений средств еще на начальном этапе, что негативно скажется на стоимости квадратных метров.

К сожалению, девелоперы редко предусматривают в проекте организацию парков, скверов и других видов общественного пространства. Точно такая же ситуация сложилась в отношении свободных мест на паркинге, постройки школ и детских садов. Если вы являетесь покупателем жилья класса «комфорт» или «бизнес», будьте готовы к тому, что в качестве «бонуса» вам достанется максимум сквер, детская площадка и небольшой детский сад частного типа. А владельцам эконом-класса не достанется и этого.

Если же говорить про жилые комплексы премиум-класса, то можно заметить интересную особенность, всячески демонстрируемую девелоперами: количество парковочных мест равно количеству квартир. При этом, данный факт преподносится, как преимущество, а не норма. С точки зрения девелоперов все логично: увеличения площади застройки в угоду паркингу или скверу удорожает стоимость строительства, которое практически никогда не окупится.

Но есть и обратная сторона медали: соседи зачастую считают застройщика захватчиком, который лишил людей социальной инфраструктуры, поэтому часто можно наблюдать протесты против подобных проектов. Девелоперам приходится идти на ступки, предлагая взамен что-то равноценное.

Прогнозы судьбы законопроекта

Если закон примут, процесс строительства любого объекта может застопориться еще на этапе согласования, так как все затянется на месяцы, а то и годы. В течение всего времени застройщику придется все равно исправно выплачивать арендную плату, что приведет к убыткам. В ином случае, возможно только получение поддержки со стороны соседей за счет постройки все той же социальной инфраструктуры или общественного пространства. Да, район от такого решения только выиграет, но это опять-таки скажется на стоимости строительства, расходы на которое лягут на плечи будущих покупателей.

Есть и другая сторона ситуации, о которой пытаются деликатно умолчать: протесты против строительства в нашем городе уже давно стали своеобразным бизнесом. Подтверждением тому служат замеченные на разных митингах одни и те же люди, которые позиционируют себя, как местные жители. Новый закон может лишь укрепить позиции этого вида «бизнеса». И самое печальное, что способов противостояния этому пока не предвидится. Более-менее приемлемый выход из ситуации – ограничение легальных форм участия общественности в обсуждении плана строительства.

Следующий аспект, о котором не стоит забывать – увеличение полномочий для местной власти. Да, это мировая практика, которая позволяет удовлетворить интересы местных общин, но в наших условиях весьма трудно регулируемая: коррупция «съест» все благие начинания. А строительная сфера и так очень коррумпирована.

Также следует опасаться того, что комплексные проекты застройки будут утверждаться на конкурсной основе. Это очередная попытка европеизировать нашу страну, но путь выбран сложный – хитрости наших чиновников можно только позавидовать. Их изворотливость была хорошо видна на абсолютно честной и прозрачной схеме ProZorro, которую они умудрились обойти.

Свою лепту внесли юристы: они боятся, что принятие закона вызовет массовый отзыв ранее выданных разрешений на строительство. Разрешение является действительным до конца стройки, и может быть отозвано только по очень веской причине – нарушении проектной документации или строительных норм. Иными словами, если застройщик будет придерживаться проектной документации вплоть до окончания строительства, то отзывать его разрешение никто не будет.

Успокаивает одно: даже если законопроект №6403 примут, вступление его в силу потребует достаточно много времени. Поданный на рассмотрение документ предполагает внесение целого списка изменений, так что у девелоперов будет достаточно времени, чтобы завершить начатые проекты или подумать над новым планом.

Читайте также: "Сезон в самом разгаре - цены на аренду жилья растут".
Читайте также: "Изменения на рынке недвижимости за апрель-июнь 2017 года".