4 варианта покупки недвижимости в новострое

4 схемы безопасной покупки жилья в новострое

Несмотря на то, что недвижимость в новостройке является весьма привлекательным объектом покупки, эксперты утверждают, что безопасней всего приобретать вторичное жилье. Это объясняется тем, что инвестор вкладывает средства в сданный в эксплуатацию дом, на который уже оформлены все правоустанавливающие документы, а цены четко фиксированы, что и делает его более надежным вариантом по сравнению с новостройкой.

Но если вы все-таки хотите приобрести квартиру в строящемся объекте, рассмотрите каждую из имеющихся схем приобретения недвижимости на рынке, чтобы подобрать оптимальный вариант для себя.

Вариант №1: приобретаем закладную

Самая рискованная и невыгодная схема – это использование закладной. Суть сделки заключается в покупке инвестором закладной у застройщика. Ее после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию нужно будет обменять на право собственности на жилье.

Юристы предупреждают о том, что данная схема является весьма рискованной, так как закладная не позволяет вкладчику претендовать на квартиру в возводимом здании. По сути, роль закладной заключается не в праве владельца на недвижимость, а всего лишь возможности взыскать этот объект в том случае, если должник (застройщик) не выполнит свои денежные обязательства. Если застройщик, выступающий в данной ситуации должником, вернет потраченную держателем закладной сумму, он ему более ничего не будет должен, и квартиру может не передавать в собственность. Перефразируем: покупка закладной – это форма одалживания денег застройщику.

Идем дальше. Следующий минус сделки – владелец закладной не может оказывать никакого влияния на ход работ, их скорость или качество, а также контролировать траты. Он не имеет никаких рычагов давления на застройщика, поэтому данная схема наиболее удобна именно застройщику, который применяет ее для уменьшения размеров налогообложения.

И даже, если владельцу закладной застройщик дает гарантии, слишком полагаться на них не стоит. Закладная – это право ее владельца на получение денег в том размере, в который обходится строительство квартиры. Если перевести это на «нормальный» язык, то получается, что еще только при покупке закладной, вы уже теряете сумму, которая равняется разнице между стоимостью покупки закладной (она не бывает выше рыночной цены квартиры), и исходной цены закладной.

Покупка закладных – это еще и не совсем законная операция. Согласно Закону №2367 от 23 июля 2010 года «О внесении изменений в некоторые законопроекты в сфере строительства», приобретение закладных является незаконным.

Если вы сталкиваетесь с компанией, которая таким образом заманивает покупателей, не сообщая правдивую информацию, на нее можно завести дело. Данная ситуация проходит по ст.190 «Мошенничество». Заблуждение же, в которое сознательно вводят такие фирмы, заключается в том, что закладная не дает юридического права на обладание недвижимостью. Поэтому, приобретая ее, держатель сего документа получает далеко не так много, как заявлено застройщиком.

Плюсы этой схемы:

• Если застройщик обанкротится, владелец закладной имеет первоочередное право на возмещение стоимости квартиры, если сравнивать с иными видами приобретения жилья.
• Закладная – это не право собственности на квартиру. Она не дает возможности оказывать влияние на ход строительства или как-то определять использование потраченных средств.
• Если покупка квартиры была произведена через приобретение закладной, суд может признать сделку недействительной.

Минусы схемы:

Вариант №2: вначале арендуем, потом покупаем

Некоторые считают эту схему несколько замысловатой, хотя она менее опасна. В этой ситуации жилье в новострое приобретается по принципу постепенной оплаты. Для придания законности сделки заключается договор об аренде выкупаемого объекта. Эта схема оптимальна для тех, кто не может выложить сразу всю сумму, но не хочет платить банку проценты. Но и здесь есть свои нюансы и подводные камни.

При заключении договора с постепенной оплатой необходимо учесть, что возникновение права на недвижимость отодвигается ровно до того момента, как вся сумма не будет уплачена. И это самый главный недостаток этой схемы.

Также, если возникнут какие-то проблемы, вернуть уже вложенные деньги не получится. Если вы согласитесь получить недвижимость на условиях договора, при его расторжении вы не получите назад свои средства, так как это будет сумма за аренду, а не квартиру, а она возврату не подлежит.

В этой схеме существенным минусом также является отсутствие регуляции изменения стоимости аренды на законодательном уровне. К примеру, арендодатель должен обязательно создать резерв на случай внеплановых расходов в размере 3% от цены квартиры за счет средств, которые платит арендатор. Но то, куда может тратить эти средства застройщик, остается на его усмотрение. Если к тому моменту, как вы сможете выкупить квартиру, арендодатель уже потратит уплаченные ранее средства, они не засчитаются в стоимость квартиры. Это означает, что жилье автоматически становится дороже на те самые 3%.

В случае, если застройщик ведет не слишком прозрачную политику, он может «подложить вам свинью». И сделает он это вполне в рамках закона. Например, до момента выкупа вами недвижимости, он имеет полное право делать с ней все, что пожелает, вплоть до передачи объекта в ипотеку.

Кроме того, эта схема работает только для построенных зданий. Постарайтесь для этого варианта нанять грамотного юриста, так как только в этом случае покупатель будет защищен, а его интересы – учтены. Пристальное внимание стоит уделить пунктам, относящиеся к регламенту прекращения действия документа, условия, согласно которым объект договора переходит в собственность арендатора. А еще проверьте, нет ли в договоре пункта, на который часто ловят новичков: возможность и размер увеличения платы по аренде в одностороннем порядке.

Важно: не путайте эту схему с предварительной арендой для постепенной оплаты жилья. Этот договор застройщики предлагают заключать вместе с выкупом закладной. Девелопер может воспользоваться правом предварительной аренды еще во время стройки.

Этот договор является, по сути, обязательством на заключение договора в дальнейшем, который будет содержать условия, указанные в первом варианте договора. В теории, его можно использовать в будущем для заключения договора аренды с возможностью выкупа после строительства. Почему только в теории?.. Потому что на практике таких случаев не было, и юристы категоричны в своих выводах: в законах Украины нет четкого регламента для данной ситуации, поэтому арендатор оказывается защищен только тем, насколько грамотно будет составлен договор, и какие пункты в нем будут прописаны.

Плюсы этой схемы:

• можно платить постепенно,
• покупатель оплачивает конкретную квартиру, являющуюся объектом договора.

Минусы схемы:

• право собственности на жилье не будет получено до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма,
• если договор будет расторгнут, покупатель потеряет все ранее внесенные средства,
• до полной оплаты девелопер волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, вплоть до сдачи ее в ипотеку,
• вполне возможно, что в процессе выкупа, арендная плата может измениться.

Вариант №3: инвестируем в строительные облигации

Согласно исследованиям юристов, одной из самых благонадежных схем покупки квартир и домов на первичном рынке являются инвестиции в ценные бумаги строительства. Здесь есть свои этапы:

• девелопер заключает договор купли-продажи определенного количества облигаций,
• изначальная цена этого пакета равна приобретаемой квартире,
• параллельно заключается договор на резерв недвижимости – в нем прописывается метраж, этаж и прочие характеристики приобретаемого жилья.

Самым главным преимуществом этой схемы является возможность эксплуатировать купленную недвижимость еще до того, как она станет реальными квадратными метрами. Например, ее можно эксплуатировать, как залог под кредит. Если же вы решите не приобретать жилье, достаточно просто найти покупателя на ваши облигации.

Еще одним плюсом является обязательная регистрация в Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. Но и здесь надо быть внимательным, так как контроль строительства Комиссией не осуществляется, и риски все же есть.

При заключении договора на основании приобретения облигаций обязательно уделите внимание аспекту взаимоотношений организации, выпустившей ценные бумаги (эмитент) и самого девелопера новостройки. Согласно закону, регистрацию выпуска и реализацию облигаций может производить любое юрлицо, которое даже не имеет никакого отношения к участку земли, где строится дом или к самому процессу строительства. Каких-либо ограничений закон не накладывает, поэтому контроля в этой области почти нет.

Обязательно пристально изучите эмитента облигаций. Одним из критических показателей благонадежности является рейтинг, составляемый специальным агентством, нанятым ГКЦБФР согласно Положению о порядке производства эмиссии облигаций организаций. Это, а также оборот ценных бумаг регулируется ГКЦБФР в приказе №322 от 17.07.2003 года.

• Если организация имеет пометку «ua» с буквами «А» и «В» в конце – риски будут минимальными.
• Сокращения «ua», заканчивающиеся на «C», обозначают спекулятивный рейтинг: в случае банкротства срок возврата денег по облигациям может занять более 1 года.

В последнем случае велика вероятность того, что задолженность или не будет погашена вообще, или же лишь частично.

Плюсы этой схемы:

• Эмитент и девелопер проверяются ГКЦБФР еще на этапе регистрации начала выпуска облигаций.
• Облигации можно использовать, как залог для кредита или просто их продать, получив прибыль.
• Приобретение квартиры происходит по фиксированной стоимости – она не изменится с течением строительства.
• Владелец облигаций получает гарантию того, что его средства будут использоваться по целевому назначению – это регламентировано законом.

Минусы схемы:

• Облигации фиксируют только определенное количество квадратных метров в собственности покупателя, а не конкретное жилье.
• В том случае, если девелопер делегирует строительство 3-му лицу в ипотеку, то кредитующийся будет первым в очереди на получение этого объекта.
• Покупатель обязан предоставить девелоперу ценные бумаги в указанный в договоре срок, иначе застройщик полностью освобождается от взятых ранее на себя обязанностей.
• Законодательно не указывается мера наказания в том случае, если эмитент не выполняет свои обязательства.
• Если в эмитента постигнет дефолт, вкладчик лишится всех своих инвестиций.

Вариант №4: вкладываем средства в фонд инвестирования строительства

Этот вариант покупки недвижимости заслуженно считается наиболее безопасным в сфере приобретения «первички». В основе схемы лежат инвестиции в ФФС – фонд финансирования строительства – для получения жилья в будущем. При этом, инвестор всегда в курсе хода строительства, видит и контролирует трату своих средств. К процессу привлекаются страховые компании, организующие и контролирующие строительство, что является несомненным плюсом.

Однако, и в этом варианте есть свои минусы. В идеальной ситуации компания-управитель – это гарантия права инвесторов. В ее задачу входит контроль строительства, а если будут замечены нарушения – она может изменить застройщика. Но на практике выходит далеко не так, как на бумаге. Например, компания-управитель крепко связана с застройщиком, и покрывает все его промахи. Кроме того, нередки ситуации, когда ФФС является всего лишь одной из ступенек финансовой пирамиды.

Еще один недостаток – сложность схемы. Обычным гражданам не всегда понятно, какие же точно права они получают, становясь инвестором. Это влечет за собой незнание того, как отстоять свои права и к кому вообще обращаться в случае недовольства или проблем. Для того чтобы избежать такой проблемы, стоит подбирать ФФС очень тщательно.

Лучше всего приобретать недвижимость через ФФС, который обладает рядом характеристик:

• Управитель ФФС – это банк или иное финучреждение.
• Она обладает определенным законодательством уставным капиталом, гарантирующий инвесторам их требования.
• Контролировать девелопера может управитель или доверитель управления (кредитор).
• Отношения между сторонами регулирует договор.
• Если застройщик не выполняет свои обязательства, управитель может расторгнуть сотрудничество, и сменить девелопера.
• ФФС обязуется выполнить обязательства перед кредитором, и вернуть ему его средства.

Плюсы этой схемы:

• Данный вариант приобретения недвижимости четко прописан в Законе Украины.
• Вкладчик приобретает вместе с инвестициями право собственности, привязанное к конкретному объекту.
• Госфинуслуг на законодательном уровне контролирует управителей ФФС.
• Если управитель нарушит закон, его могут заменить согласно решению суда.
• В спектр обязанностей управителя ФФС входит замена застройщика, если не выполняет свои обязательства.
• Есть некоторые ситуации, позволяющие вкладчику отказаться от дальнейшего участия в ФФС, забрав свои деньги.

Минусы схемы:

• Инвестор зависит от добросовестности девелопера и управителя ФФС.
• Вкладчики редко понимают круг своих возможностей, а также ситуации, в которых они могут отстоять свои интересы.
• Если девелопером и управителем ФФС являются взаимосвязанные компании, то при банкротстве одной из них инвестор может лишиться своих вкладов.

Общие рекомендации от Van.ua для любой схемы инвестирования

Вне зависимости от того, какой из вариантов подходит вам для покупки недвижимости на первичном рынке, есть несколько моментов, которые вы должны учитывать.

Во-первых, передача денег застройщику должна происходить только через банк. Это является самым надежным способом, так как внесение средств через кассу лишает вас гарантий, которые в любом случае обеспечиваются банковской системой расчетов. Что бы ни случилось, банк подтвердит факт перевода денег застройщику, а с вариантом внесения средств через кассу такой подход может и не сработать.

Во-вторых, нужно изучить того, кто же, собственно, занимается ведением строительства. Менее рисковыми являются те проекты, в которых управителями выступают банки, а не другие виды финансовых структур.

Читайте так же:
1. Анализ вторичного рынка новостроек в Одессе.
2. Аналитика введения в эксплуатацию жилья в Одессе и области за 2016 год.
3. Экспертное оценивание недвижимости.